神话破灭！杭州学区房“神盘”暴跌，曾10年疯涨12倍！二手房成交半年腰斩

房地产变局不断演进，市场一线有何变化？近期，e公司记者实地调研北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、郑州、合肥、长沙等9大重点城市房地产市场，感受市场真实脉搏。

即日起，e公司推出【楼市重镇探营】栏目，每日一篇重点城市房地产调研报道，以飨读者。

第三篇，关于杭州，随着当地信贷收紧、限购升级，杭州楼市的购房者会如何选择？

近日，证券时报·e公司通过对杭州楼市实地调研发现，伴随着信贷收紧、限购升级，杭州楼市的购房者日趋理性，二手房成交急速下滑，曾经“一房难求”的学区房，即便价格断崖式下跌，也鲜有人问津；新房“摇号”中签难的问题也得到了一定的缓解，中签率走高。竞争激烈的杭州楼市，也正在倒逼一些当地房企，跨界玩起了新能源。

最牛“孟母盘”价格断崖式下跌

杭州楼市谈到学区房，不得不提及“耀江文鼎苑”，被戏称是杭州最知名的“孟母盘”。该楼盘位居杭州西湖区的紫金港片区，与学军小学紫金港校区一路之隔。小区的沿街商铺，除了便民的生活小店、地产中介，各种培训机构显得格外抢眼，涉及到英语、书法、体育、晚托、艺术等近10家机构。

虽然已近年关，但地产中介仍在坚守。走进一家地产中介公司，前台的客户登记册上，记录着客户的看房信息。记者发现，从2021年12月底以来，只有聊聊4-5组客户，在登记册上留下了信息。

看到有人造访，中介客户经理立马从会议室走出来迎接。在简单的了解了需求后，这位中介客户经理向记者推荐了一套挂牌中87.76㎡房源，二室一厅。“挂牌价695万，折后单价为7.92万元/㎡，房东诚心在售，随时可以看房，价格还可以稍微谈谈”。

在这位中介看来，上述推荐的房源性价比较高，“放在2021年这个时候，这套同类型的房源，1000万出头成交过一套。更重要的是，当时还没有人愿意出售。”

与此前一房难求不同的是，如今的耀江文鼎苑挂牌方面扎堆。

记者从多家地产中介的了解，目前，耀江文鼎苑小区挂牌的房源超过100多套，挂牌价格8-11万不等。“有些房东只是试盘，并不诚心出售，所以挂牌价格虚高。按照目前耀江文鼎苑的市场价，8万左右可以交易。”

据悉，凭借学军小学紫金港校区的名校资源，以及众所皆知的“鸡娃”和“孟母”，耀江文鼎苑从2008年新房开盘时售价不到1万元/㎡，到2021年上半年二手房签约价最高超过12万元/㎡，创造了10年来涨幅超过12倍的神话，也成为了杭州学区房中的“现象级神盘”。

不过，随着学区改革的呼声不断，学区房前景不明，自从2021年下半年以来，这个在过去两年涨势如虹的“神盘”，不仅价格下跌明显，而且还鲜有人问津。

上述地产中介对记者称，2021年下半年以来，耀江文鼎苑在我们店的成交量大概是月均一套，但是2020年下半年，客户购房意愿比较强烈，一般都是在10套以上，而且还找不到房源。另有地产中介，也向记者谈到了类似的说法。

小户型总价低的学区房，往往最受市场追捧。2020年上半年，耀江文鼎苑的房价如日中天时，就有一套建筑面积约58.37㎡的一楼小户型二手房源，以750万元的总价成交，折合单价12.8万元/㎡。

但是，学区房“只涨不跌”的神话破灭后，耀江文鼎苑小户型的二手房价格，也在持续下探。透明售房网数据显示，最近半年来，该小区一居室小户型仅成交了一例，该房源是位于中间楼层的61.18㎡，2021年8月27日签约，成交价473万元，折合单价77313元/㎡。

自2021年3月杭州法拍房限购以来，耀江文鼎苑先后拍出过3套房源。不过，从成交记录来看，成交单价也是一套比一套低。

2022年1月23日，一套建筑面积58.66㎡的文鼎苑小户型法拍房，以430万元起拍，最终仅1人报名，底价成交，折合成交单价约7.33万元/㎡。

2021年7月，在教育改革风声四起，文鼎苑一套建筑面积约126.16㎡的法拍房，以1034万元总价成交（低于评估价169万元），折合单价约8.2万元/㎡的价格。

2021年4月，一套建筑面积约180.5㎡的房源，以1850.85万元成交，高出评估价约135万元，折合成交单价约10.25万元/㎡。

新房“摇号”中签难得到缓解

“大家都是买涨不买跌，明星盘太受市场关注，这种情况更加明显，甚至会被放大。”上述地产中介向记者感慨，2021年下半年以来，耀江文鼎苑的房价和成交情况，跟杭州楼市的很多楼盘都差不多。

据我爱我家研究院的统计数据显示，2021年杭州二手房全市成交量7.92万套，与2020年的10.31万套相比，降幅达到了23%。其中，2021年上半年成交5.4万套，下半年成交量急速下滑，仅2.5万套，下滑53%。由此可见，信贷持续收紧、杭州“8·5新政”、调整落户门槛等政策，对于二手买卖流通影响较大。

2021年，杭州新房市场在新盘、红盘潮密集推动下，全年成交20.9万套，同比上升37%。但值得注意的是，伴随着楼市调控的升级，二手房市场的降温，曾经的全民抢房、万人摇现象，变得越来越少。

数据显示，2021年，杭州市区共推出13.6万套房源入市，其中参与摇号登记755次，参加摇号人次总计71万组。不过，新房分化比较明显，溪上俪庭、蒲荷云邸、檀映里等热点红盘需要顶格社保方能入围，但也有很多的楼盘流摇。据统计，参与摇号登记中，需要摇号453次，流摇项目302次，占比40%。

据悉，2021年8月5日，杭州发布最严楼市调控新政，主要内容涉及三大方面：首先，杭州落户未满五年的，需满2年社保。新入杭州的大学生集体户不能购房，投靠老人(退休)要落户满5年才能购房；其次，非杭州户籍需满4年社保；另外，摇号比例超过10:1的楼盘，按社保缴纳时长确定入围顺序。

与之呼应的是，备受关注的杭州新房“摇号”中签难现象出现明显缓解。

2021年下半年以来，摇号热度快速下降。其中，最高10月平均中签率已达33%；12月，杭州地区有61个楼盘进行了摇号登记，所有楼盘中签率均高于10%，其中仅5个楼盘触发“拼社保”机制。

“由于二手房和新房价格倒挂，特别是一些红盘，摇中即赚数百万，这也催生了杭州楼市的摇号大军，曾出现过大批老人房票、大学生房票，这些房票的所有人，也就成为炒房团的代持人，有些炒房客的手中，还握多张房票。”业内人士向记者透露，但是，随着楼市趋稳，上述乱象得到有效遏制。

记者了解到，杭州的新房、二手房长期存在价格倒挂现象，有的热盘新房，价格比同地段、同面积的二手房低百万元。以申花核心区为例，该区域的限价涨到了5.5万元/平方米，而该区域目前的二手房均价已经突破6万元/平方米，部分品质较高的楼盘，二手房价格已到了8-9万元/平方米，价差较大。再如艮北新城，该区域的普遍二手房价已经在5万元/平方米，哪怕新房限价从两年前的4万元/平方米跳到现在的4.4万元/平方米，价差依然明显。

业内人士认为，炒房获利的前提，需要楼市上涨速度跑赢资金成本。如果炒房链条涉及高成本集资，房价下跌很可能导致违约或资金链断裂。随着杭州楼市调控、整治不断深化，新房炒作的现象正在得到明显遏制。

当地房企接连玩起新能源

跌宕起伏的杭州楼市，机遇与挑战并存。从各大房企的布局可以看出，有些在持续发力，但也有房企选择转型，甚至是离场。

根据透明售房网数据显示，2021年，滨江集团、绿城中国、万科、融创、保利地产、祥生、世茂、德信八家房企，全都进入成交金额的股权榜、销售榜和操盘榜的前十名。其中，滨江集团以457.42亿元、640.86亿元、643.05亿元的成绩，在三大榜单中均占据首位，继续蝉联三榜冠军。

作为杭州当地龙头房企，滨江集团已经形成一套成熟的标准化产品体系，持续为杭州带来了高品质的作品。同时，在过去一年，滨江持续在杭州拿地，不断深耕和开拓版图。

2021年，老牌房企绿城中国，以402.26亿元、533.19亿元、533.19亿元的成绩，同时位列三大榜单第二名。2021年初，绿城在土地市场一口气拿下10宗涉宅地，足迹遍布杭城，保持了自己的市场份额和江湖地位。

不过，滨江集团和绿城中国之外，曾经在杭州楼市中占据着重要地位的浙江广厦、新湖中宝、宋都股份等浙江当地房企，如今正在淡出房地产市场。

位居杭州临平区的天都城，曾是杭州楼市的一个超级大盘，缔造者就是曾经鼎鼎有名的浙江广厦。不过，从2015年下半年开始，该公司就开始从房地产业务的退出，并逐步向影视传媒等大文化领域转型。

2021年7月，浙江广厦再一次“变身”，该公司的实际控制人变更为东阳国资，随后更名为“东望时代”。易主后的东望时代，以1.56亿元收购正蓝节能50.54%股份。

2021年，宋都股份在杭州楼市的操作可谓“赔了夫人又折兵”。5月，在经历20轮竞价后，宋都股份最终以顶格溢价率29.86%、自持21%、总价17.83亿元的代价，竞得杭政储出【2021】8号地块土地使用权。但是，到了7月，宋都股份宣布放弃该地块，此举造成的违约，让公司损失5000万元的预约申请保证金。这一数额占其去年全年净利润的14.19%。

到了2022年1月，宋都股份跨行投资干起了新能源。公告显示，宋都股份拟设立全资子公司浙江宋都锂业有限公司，根据测算，初期公司注册资本金拟定为5亿元。宋都股份称，公司目前尚未有锂业相关的业务，没有相关的技术储备，没有相关的资源及专业团队。截至目前，公司尚未明确具体投资项目，尚未签订相关投资协议。

新湖中宝则将注册地迁至浙江衢州，据本地媒体报道，新湖中宝新能源关键材料经营管理总部项目入驻衢州海创园二期。新能源材料公司注册成立后，拟在全国范围生产锂电解液关键组成原料。