房贷利率是基准利率吗 (明年房贷利率确定，选LPR利率，是吃亏，还是赚了？)_1

央行先是公布从2019年10月8日之后，新增的商业房贷利率参考LPR利率或者转化为固定利率。

央行接着在去年12月份公布了存量的基于基准利率上下浮的房贷利率模式需要转化成基于LPR的浮动利率或者固定利率，转换时间为2020年3月1号到2020年8月31号。

自此基于基准利率的商业房贷利率模式成为历史，这就意味着我们的商业房贷利率，要么是基于LPR的浮动利率，要么是固定利率。

近日央行公布了2020年12月份的LPR，一年期的LPR利率为3.85%，5年期的LPR利率为4.65%，我们房贷参考的一般是5年期的LPR利率，明年的房贷利率确定。

1、选LPR房贷利率，是吃亏，还是赚了？

回答这个问题，首先要理解什么是基于LPR利率的房贷，其次比较其和固定利率的优劣。

央行规定基于LPR利率的房贷，其贷款利率等于LPR利率加上加点。

LPR利率等于最近一个月央行公布的LPR利率。

LPR利率是除去18家银行的报价利率最高和最低利率后的平均值，每个月20号公布。

固定利率，顾名思义整个合同期限的利率保持不变。

LPR利率和固定利率，核心区别在于固定利率利率保持不变，LPR利率是会变化。

加点对于老的基于基准利率转化和基于新增的房贷合同计算方式不相同，因此分两种情况，分析LPR利率和固定利率，谁更好。

（1）新增房贷合同，LPR和固定利率哪个划算？

新增房贷合同，加点每个城市不相同，一旦加点确定整个合同期限内是不变的，但是LPR会改变 。

LPR利率诞生于2019年8月，截止目前，5年期LPR利率经过了3轮调整。

2020年8月20号，5年期的LPR利率为4.85%。

2019年11月20号，5年期LPR利率为4.8%，下调5个基点。

2020年2月20号，5年期的LPR利率为4.75%，再次下调5个基点。

2020年4月20号，5年期的LPR利率为4.65%，再次下调5个基点。

5年期LPR利率从诞生到现在，利率已经下调0.2%。100万意味着一年基本上可以少还2000元月供，每个月少还约166元。

但是如果选择固定利率，则月供是不变的。

所以从目前看，选择LPR利率是划算的，长期看，我国经济会处于宽松，利率下降是趋势。

另外，即将到来的2021年，你的月供是否会减少。

这取决于签合同时参考的LPR利率和银行每年重定价日对应当月的LPR利率对比。如果重定价日当月的LPR利率低，则2021年你的月供下降。

举个例子，2020年3月1日申请了房贷，重定价日为每年的1月1号，按照规定，贷款时参考的是最近的LPR利率，那就是参考了2020年2月份5年期的LPR利率（4.75%）。2020年房贷利率为4.75%+加点，假设加点为0.6%，利率为5.35%。

2021年1月1号，银行开始重新计算新的一年的房贷利率，参考的是2020年12月份的5年期的LPR利率，2020年12月份的5年期的LPR利率为4.65%。

则2021年的房贷利率为4.65%+加点，等于5.25%，相比于2020年房贷利率下降0.1%。

2021年的月供减少，以此类推，每年的1月1号银行都会重新计算房贷利率，参考的是前一年12月份的LPR利率。

2、基准利率上下浮的老合同转化为LPR和固定利率，哪个划算？

老合同转化为LPR和新合同参考LPR的区别，在于加点值的确定。

新合同的加点是根据当地的政策，因地制宜。

老合同的加点等于现在的房贷利率减去2019年12月份的LPR利率，2019年12月份LPR利率为4.8%。

假设老的房贷利率为基准利率上浮10%，则房贷利率为5.39%。

加点=5.39%-2019年12月份的LPR利率=0.59%。

加点在合同的剩余期限内保持不变。

2021年1月1号银行开始重新计算新的一年的房贷利率，新的一年的房贷利率等于2020年12月份的LPR利率加上加点，等于4.65%+0.59%=5.24%。

转换成固定利率，按照规定，转换前后的利率保持不变，固定利率为5.39%，合同的剩余期限内保持不变。

相比于固定利率，转化为LPR浮动利率，利率下降0.15%。

所以转化成LPR利率更划算。

虽然8月31日的转化截止时间已经过了，但是还有犹豫期。

六大行此前的公告显示，8月底的自动批量转换完成后，贷款人若对转换结果有异议，可于2020年12月31日(含)前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

意味着，转化为固定利率的，还有机会更改为基于LPR利率的。

综上所述，只要LPR利率处于下行，那选择LPR无疑是赚了，从LPR诞生到现在，LPR利率已经调整了4次，而且全部是下降，另外我们的经济政策长期看会一直宽松，利率下降是长期趋势，所以选择LPR利率不亏。