交行：明年楼市成交走弱投资有韧劲不悲观

　　金融界网站讯 11月70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比上涨0.42%，较上月有所扩大，主要是二三线城市销售回暖所致。11月部分房企年末加速销售促业绩收官，叠加去年同期低基数，商品房单月销售面积和销售额增速都有明显反弹，分别为5.3%和13.3%。同比来看，新建住宅均价继续涨幅缩小态势，增速为去年下半年以来最低。

　　要点摘要：

　　11月房价环比增幅扩大，销售单月增速反弹，新开工和土地成交同比增速走强，开发投资增速小幅收窄。预计2018年，成交增速将继续下滑，同比回落至零值以下；开发投资维持韧劲，增速相对平稳。

　　成交方面，过去一年棚改货币化安置和三四线去库存对冲了一部分销售增速的下滑。2018年，前者效力稍有减弱，“房住不炒”定位强化和去库存政策逐渐退出则对后者构成很大限制，商品房销售面积同比增速或回落至-10%~-5%。

　　投资方面，商品房销售和开发投资之间的“链条逻辑”没有变，成交降速和资金收紧依然会对后续开发形成制约，而新开工和土地成交增速不低将使2018年房地产开发投资增速相对平稳，不会大幅下滑，或能实现5%以内的正增。

　　房价环比增幅扩大，销售单月增速反弹，预计明年成交同比降至零值以下。

　　图表1：70个大中城市新建商品住价格宅算数平均涨跌幅

　　a.环比（%）

　　b.同比（%）

　　资料来源：国家统计局，交银金研中心

　　在这一年的销售进程中，去库存和棚改货币化安置贡献了不小的部分，成交回落的速度较以往更为平缓。预计2018年，棚改效力稍有减弱，而去库存政策逐渐退出可能对成交影响较大，商品房成交增速将继续下滑，或回落至-10%~-5%。

　　1. 棚改货币化安置效应将不会出现明显褪色。

　　以棚改三年攻坚计划的目标来看，2018-2020年比上一个周期2015-2017年更为温和谨慎，改造各类棚户区的任务总量从1800万套降至1500万套；而棚改货币化安置比例将继续提升趋势，今年预估为60%，则明年该比例保守预计将达到65%以上。按2016年棚改货币化安置比例48.5%、消化市场库存2.5亿平米测算，货币化安置套均去库存85平方米，则2018年棚改货币化安置还能带来至少2.76亿平米的商品房销售，仅较去年稍有减少。

　　2. 去库存政策逐渐退出将对成交影响较大。

　　“房住不炒”定位强化，“四限”严控的大环境不会改变，一线和部分二线城市或好于今年但难以出现明显起色。十九大以后“去库存”的提法不再称主流，在销售面积中占比60%以上的三四线城市将逐渐退出各项去库存的刺激政策，这将使商品房成交失去重要支撑。总的来看，2018年商品房销售面积同比增速或回落至-10%~-5%。三四线城市销售动力减弱，增速将再次回落至一二线城市之下。

　　图表2：历年棚户区改造建设和消化商品房库存情况

　　资料来源：住建部，交银金研中心

　　新开工和土地成交活跃，投资增速小幅收窄，预计明年开发投资维持韧劲

　　1-11月份，全国房地产开发投资100387亿元，同比名义增长7.5%，增速比1-10月份回落0.3个百分点。总体回落幅度较缓，源于新开工和土地成交同比增速走强。1-11月份，房屋新开工面积161679万平方米，增长6.9%，增速提高1.3个百分点；开发企业土地购置面积22158万平方米，同比增长16.3%，增速比1-10月份提高3.4个百分点。预计2018年，销售增幅缩小、金融监管加强和资金链不断收紧依然会对后续开发投资形成制约，但新开工和土地成交增速不低将使开发投资增速相对平稳，不会大幅下滑，或还能实现5%以内的正增。

　　1. 趋势上，“链条逻辑”没有变。

　　房地产行业自身具有周期性特征，从拿地开工到预售交付，一般需要约2-3年的时间；从销售回款到开发投资，一般滞后期为3-9个月。有时行业政策或宏观环境的改变会使“销售-投资”的资金链条变得敏感或迟钝，但周期性特征和链条逻辑没有改变，成交增速下滑将拖累投资增速趋势性下行。

　　2. 幅度上，新开工和推地的相对活跃使投资保有动能。

　　其一，租赁接棒棚改，新开工依然不低。棚改目标套数和新建比例双双调降，意味着棚改新开工总量将明显减少。按2016年棚改货币化安置比例48.5%、减少回迁房建设面积2.05亿平米计算，新建棚改房的套均面积约为70平方米，则2018年棚改新开工面积或小于1.23亿平米。不过，租赁接棒成为新开工的“发动机”，或可基本抵补棚改新开工减少的部分。十九大提出以“租购并举”进行住房制度改革，在热点城市培育和发展住房租赁市场无疑是下个阶段的重头戏。从已明确具体目标的京沪来看，租赁住房建设重点城市将出现较高的新开工增长。

　　例如，上海要完成“十三五”期间70万套的租赁住房新增供应，则2018年需至少开工14万套。在套均面积50平米/套和90平米/套两种规格下，对应的租赁住房开工面积分别为700万平米和1260万平米。预估2017年上海住宅新开工面积为1300万平米左右，则建设租赁住房将使上海现有住宅开工水平至少提升50%。对北京住宅新开工的贡献也在50%以上。租赁住房因素对上海或北京总的房屋新开工面积增速的贡献率约有30%-50%。

　　图表3：部分主要城市“十三五”期间租赁住房开工量

　　资料来源：各地方政府公告，交银金研中心

　　其二，土地市场还能保持相对的活跃度。土地市场作为房地产市场的源头，在当前发生了重要的变化。在库存周期和供地数量挂钩的政策鞭策下，紧握土地资源的热点地区地方政府从“舍不得”变得“大方”。2017年以来土地市场一改过去三年连年缩减的颓势，成交面积同比增速由负转正并“持续在线”。2018年还将继续敦促热点地区地方政府加大推地，大型房企手中的土地储备在过去一年也下降较快，除部分今年补货充足的房企以外，多数大型房企的补库存意愿依旧强烈，预计商品房用地市场交易将保持活跃。

　　除了商品住宅供地以外，发展租赁住房离不开大规模、低价格的地块供应，主要试点城市推动的体量将不小。仍以上海为例，“十三五”期间计划推出1700公顷土地用于租赁住宅建设，即在2017年7月到2020年末的三年半时间内年均推地485.7公顷。自7月首推“只租不售”地块起，上海已经累计推出29宗租赁住宅用地，力度不可谓不大，但推算也仅约90公顷，进度只占年均目标的零头。这表示要完成任务目标，后续推地速度将加快，还有更大规模地块推出。

　　图表4：开发企业土地购置面积和成交价款增速走势

　　资料来源：国家统计局，交银金研中心

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