河畔花园——曾经沈阳最牛的豪宅，为什么价格还比不过老破小？

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河畔花园说起河畔花园，老沈阳人基本都知道。不仅因为这里是沈阳曾经的豪宅，还因为里面住了不少名人。据说当年赵本山老师、那英、王军霞都曾在这里住过。动辄200㎡的大户型洋房，还有户型更大的别墅，五里河二环内的核心地段+当年新颖的产品形式一同铸就出沈阳第一豪宅的名号。

2006年，在当年沈阳楼市低迷的情况下，河畔花园的价格一度破万。然而随着时间的推移，价格甚至跌到过4，5000元/㎡。即使在沈阳房价大涨的当下，价格依然也只有6，7000元/㎡。而同等地段的新楼盘地价都早已经过万，甚至接近两万元。

河畔花园始建于1990年，是华新国际开发商在沈阳开发的第一个高档住宅，也是当时公认的沈阳豪宅第一品牌。河畔花园小区位于浑河北岸，受益于金廊银带、一河两岸、二环南移等沈阳重要城市建设发展战略。位于沈阳中轴线金廊青年大街的前端。河畔花园处于沈阳市钻石地段，周围有万豪、世茂希尔顿等五星级酒店，有科普公园、五里河公园。浑南也位于小区不远的地方，咫尺繁华。园区占地13.8万平方米，建筑面积21万平方米。其中别墅57栋多层及高层公寓27栋 , 网点2.7万平米，当时现有住户几千户，其中外籍住户200多户。园区汇聚了众多艺术家、体育明星、全球知名跨国公司驻沈代表、驻沈外国使馆人员等绅士名流。

为何沦落？很多人不禁要问：为什么当年的豪宅会沦落到这般田地？我现在购买的豪宅，未来会不会有同样的下场？

1、物业真的很重要。

每一个豪宅陨落都和物业有着密切联系，即使是沈阳当年的第一豪宅。豪宅楼盘还收不上来物业费，很多都是因为居民对物业服务不满，物业收不上来物业费就无法出钱出力维护导致物业水平更差。物业越来越差的结果就是无人缴纳物业费，物业跑路或者是变本加厉不作为。这是一个恶性循环，物业太重要了。这也是万科被众人追捧的重要原因。

另外，这个豪宅小区的户型实在是太大了。几百平方的户型，物业费是不小的数目。本来服务就不到位，这么一大笔钱更没人愿意缴纳。

我们登录团购网站，搜索河畔花园，然后点选距离优先。有几十家各色店铺都开在了小区院内，最多的是各类摄影工作室，还有一些饭店、棋牌室和公寓。很多商家打出了市中心、好停车等口号。。

这是物业形同虚设的真实体现，院内很大一部分大别墅都被装饰一新，做成了婚纱店。房哥曾经光顾过几个店铺，说实话还不错，而且价格比大商场里的要实惠不少。

2、富人不想要穷人住不起

河畔花园是典型的老破大，楼零老，房子破，户型大。典型的富人不想要，穷人住不起。

富人接盘这里的二手房需要越过几道心里难关：6000元/平，200㎡，总价120万就能买一套。但是如今的装修价格，200平的房子豪华装修需要100万左右，再加上家具家电妥妥的120万挡不住。

不信200㎡的房子装修能花100万？我们简单算笔账：

实木地板200㎡，500元/㎡，我还往少了说的。妥妥的10万块，你想铺瓷砖？高档瓷砖甚至更贵；所有窗户都换掉，不用什么铝包木、也不用什么德国维卡YKK，好点断桥铝5万块钱差不多；基础装修，也就是水电木瓦油，方林200㎡房子报价大约20万；实木门，3500块钱一个不贵吧？再算上踢脚线等等又是5万；壁纸、硅藻泥什么的，5万吧，200平房子便宜不了；橱柜怎么也得来个实木的吧？不想用实木的？欧派和实木一个价，烟机灶具、墙砖、吊棚。一个厨房照着10万块钱准备；200㎡的大豪宅，最起码3个厕所吧？3个卫生间10万块钱不多吧？打个衣帽间，打点柜子，做个榻榻米，做个电视背景墙。10万块钱还不一定够；地热重做、砸墙、人工等等等等所有地方都是钱，算5万吧；实木家具一套10万；一个屋一个空调、客厅一个立式大空调、各种家电，10万够用了；。。。

100万够了，120万没花完。。。房哥预测失误，水货，人设崩了...

富豪说：这破房子，还不如装修贵，我住几年再卖装修又不值钱，不划算不划算。

穷人更不能买了。200平的房子不用说花几十万装修了，物业费他都拿不起。物业费可以拖着，虽然早晚得补上。取暖费总要交吧，200平总需要收拾收拾用物件儿填满吧。反正一般人是住不起这么大的房子的。

穷人富人都不买，小年轻的还嫌破，房价下跌也就不奇怪了。

老破大真的没有未来了吗？但是，房哥还是要给“老破大”持有者一些信心的。

虽然现在很便宜，未来也许有机会。周围楼盘越来越贵，你没道理不涨的。等周围崭新的商品房涨到天价，等周围次新的二手房涨到高位，等三环外的房价都已经很贵的时候，购房者就想起来你的好了。他们突然发现，与其拿一两百万买个三环外小房子，还不如花同样的价格在市中心买套老破大。既享受成熟的配套，又住了个大房子，何乐而不为呢？但是，这需要时间，你有信心长期持有吗？

改善这件事能持续到什么时候？仅仅在三年前，沈阳还只有普通住宅和豪宅两种。所谓品质楼盘是最近几年才兴起的。

这件事很好理解。

三年前，房价还很低。大家都在拼命降价促销抢市场，谁比品质啊？房子没人买只有打价格战。要想卖高价，只能做纯豪宅，吸引1%的精英人群。

现在不同了，房地产市场火热。地价越来越高，房价也越来越高。打价格战没意义，也不赚钱，只有做品质盘才有出路。

那么，追求品质住宅的改善需求能持续多久呢？需求什么时候会向老破大、老破小流动呢？房哥的观点是沈阳房价涨到阶段性高点，滞涨横盘的时候。只有当需求再也买不起所谓的品质盘的时候，他们才会转向二手房市场，最后转向老破大、老破小。那时候才是真正的房价坚若磐石，涨无可涨降无可降。

最后，我们做个小调查：假如你有100万，你会买个200㎡的老破大还是100㎡的新房呢？欢迎留言交流

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