社区商铺你也敢买？

南京媒体喜欢参考网上房地产数据，今天说库存低于2.3万太危险了，明天说“上周市场成交量大降30%”云云。那么，为什么库存到这时就会认购成交下滑呢？

有专家分析，南京网上房地产数据里库存的社区商铺和小公寓大概在1.3万套上下，其他的几千套是郊区或部分老盘的僵尸老油条存货（此数据缺乏权威来源，待求证）。于是，每到2万套出头的这个库存警戒线时，就表明热点区域基本就没有住房可售，只剩下公寓和商铺尴尬地存在。

早前，老墨曾经有多篇文章介绍过公寓的投资选择经验和技巧。今天，我们来谈谈社区商铺。

南京某社区商业街 人气惨淡

曾经，买一间好的铺子不仅可以出租，收取稳定丰厚回报。如果一直持有的话还可以不断提高租金，随着铺子的地段发展日趋繁华，多年以后还可以选择增值后转让套现。老话说，一铺养三代，就是讲的这个道理。比如，现在南京的河西中部，想要寻觅一间好的商铺，哪怕愿意付出较高的租金，也是非常困难的事情。

不过随着网上微店、互联网电商等业态的迅猛发展，近年来，商铺已不再那么令人喜爱，偶尔甚至有人说现在是“三代养一铺”。而据墨子金牌小密探消息，社区商铺，很多时候已经是一种让开发商营销人员头疼的房产。

为了厘清商铺的投资价值问题，老墨特意分别找了一家正在销售期的开发商场外媒体人和商铺投资人，发表他们的观点。

某开发商：

一般社区小商铺的主要用途为，中介，水果，理发，小吃，ATM机，小的便利店。大一点的用途，银行对5年前买的商铺可以重新评估，把钱套出来重新投资，遇到不好出租，商铺不卖也有另外的融资价值。

比如，100万买的铺子，住宅猛涨后，一般都是住宅2-5倍价格，那么商铺就可以评估到400万，抵押200万出来，等于不花钱还赚了100万，商铺的租金用来抵扣贷款利息。

老墨点评：确实有人这样干，赚大了。

某媒体人：

卖房时，开发商描绘的社区商铺会是阳春白雪的BHG，屈臣氏，苏果仓储，进口水果店，让买房人浮想联翩。

交付后才发现，所谓的社区商铺都是铝合金门窗，五金建材店、黄焖鸡米饭，门口抽着烟的二手房中介…噪音扰民，环境污染，社区商铺应该加强管理。

老墨点评：这确实是我们生活中的事实。

投资者：

买铺子时，考虑的是以后小区成熟后能租个好价钱，没想到这个小区住宅的投资客太多，居住人并不多，在是无法招租。难得遇到一个想租的，租金还不够利息。

几年来，就这样空着，每平米每月还要交5-8块的物业费。

老墨点评：这就是传说中的三代养一铺？

花样名词解释：一铺养三代

1，在过去生活中没有床，大多数都是炕，就这样，为了生活中另外的支出，家境贫穷的人没有太多的钱去修房子，一家三代就同住一个屋，一张炕或者长者去世后由子女们也睡这张炕。

2、指现在商铺价格畸高，网络电商发达，门脸不好租，难出售，冷清门市遇尴尬。空置率高，业态集合差，需要三代人还贷，养一间铺子。

3、如果买到一个好的商铺，那么它的收益三代人可以不愁吃穿。用来形容好的商铺的价值。

南京在售的几乎所有楼盘都建有不少裙楼底商，有的郊区楼盘为了显示社区配套，还搞了规模挺大的社区商业街。随着住宅的价格猛涨，这些商铺也按常规的2-5倍住宅报价蹿升，不少郊区社区商铺喊价达到5-8万每平。如果买房人按照开发商申报的表价购置，可能大多数都是不合适的，甚至有被套牢的风险。

当前，这些商铺即将进入宣传和销售高峰期，投资客一定要睁大眼睛。

背街商铺

商铺当然是可以投资的产品，不然以后小区里的基本生活怎么办呢？商铺属于经营性房产，不像住宅，投资失败还可以自己住。如果自己没有生意头脑，也不打算做生意的话，选择商铺一定要慎重，出租前景是最关键的。

买铺子首先需要考虑人流、可经营业态，交通，环境，规划落实的可靠性，铺面是否聚人气等等。

如果一定要购入的话，建议考虑迎街的路角铺，或小区大门两侧为佳。就算同一个小区，靠近主干道的铺位出租率会好一些，但小区里面的商铺空置率往往比较高。一般不建议买大马路两侧中段的。对于项目选择来说，一定要考虑开发商的品牌实力，开发商自己最好要有一定招商能力，主力店的旁边优先考虑，这样容易聚人气。租金回报率，一般说要达到5%以上，现在有观点认为投资商铺最好前3年就要达到6%以上，才能给未来的资产腾挪留下足够空间。这样的要求显然有点高，按这个算法，没办法投资了。

奥体不少裙楼商铺，因为稀缺性价值已倍倍增

选对了一间好的商铺，不仅租金稳定丰厚，增值也是不小的收益。选错的话，5年后还在空关的也不是少数。

正所谓，宣传时的金街，交付后的鬼屋。关于南京在售社区商铺的投资问题，在以后的文章中会进一步说明。

其实，铺子如男人，得养。养的越久，越值钱。

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警告：买房有风险，投资须谨慎。 青衣墨子只站在买房人角度看市场，不接受开发商或中介赞助，不提供广告服务。

在南京 mozizaixian 敬请关注 本文作者 ▏青衣墨子

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