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1、“五郎神”大战“关老爷”：财神的明清之变2、唐冶片区购房指南3、二环东路以东150万预算可以买到的房源

“五郎神”大战“关老爷”：财神的明清之变

邓文初

恭喜发财、财源广进、招财进宝之类词汇，穿越千年，始终是国人津津乐道的祝福语。无需赘言，也无论旧时王谢还是寻常人家，对于财富，总是保有着发自内心的孜孜以求。所以，从古至今，从南到北，请财神、贴财神、供财神、拜财神几乎家家户户都很熟悉。那么，对于人见人爱的“财神爷”，作为一种民俗的和文化的符号，当它遭遇“权力”的时候，又经历了怎样的一波三折呢？

财神的愤怒

宋代著名的笔记体小说《夷坚志》中有个很特别的故事。说的是有个叫刘庠的商人，娶了一位郑氏夫人，因生意不太好，他就常到酒馆去跟一帮损友混，只把夫人晾在家里。这位夫人是位美女，宅在家里很是寂寞，久而久之生病一场，性情大变，刘庠回家时，夫人要么不理他，要么嘲笑他，总之不让他靠近。刘庠本来就因生意萧条而落魄，在家里又受窝囊气，干脆出走了。

刘庠走后，郑氏将自己关在屋里，不与外界来往。然而奇怪的是，邻居总能听到她与某位男性的窃窃私语。从窗户偷看，却又只能看到郑氏一人。刘庠后来回家，发现家里白银成堆，丝帛成山，一追问，郑氏坦白，说是他走后，有一位自称五郎神的过来同居，这些财宝都是五郎神给的。此后五郎神现身，警告刘庠从此不得亲近郑氏，而刘庠也明白：这是财神找上门来了。于是做了一尊铜像敬拜，五郎神则给了他丰厚的回报，不仅给他找了一位新妻子，又偷了一个小孩给他继承香火。

偷来的小孩是地方官西元帅的第九个儿子，尚在襁褓，邻居发现之后便告了官。西元帅于是将刘庠夫妇投进大牢。这下可惹恼了五郎神，他大发神威，调动鬼将，破牢释放刘庠夫妇。西元帅则下令不准祭祀五郎神，五郎神更是暴怒，火烧官府衙门，又运用神力，飞砖打瓦，使救火人员全靠不得边，结果衙门就全烧毁了。西元帅不得不认输，允许当地百姓祭拜五郎神。

五百年的人神大战

依据美国汉学家万志英（Richand von Glahn）所著《左道：中国宗教文化中的神与魔》的说法，五郎神还有五通、五显神等称号，洪迈的《夷坚志》中最少有十二个故事提及了这尊神。比《夷坚志》更早的关于五通神的文献，是天台宗僧人智圆的文章，这位僧人发现寺院里供奉有土地神和五通神，于是下令撤去；但当时杭州的百姓几乎每家都在供奉五通神，于是智园僧人写了一篇《撤土偶文》（1016），将五通神贬为“魑魅妖孽”。此后的道教亦步亦趋，将五通神归为“五行不正之精”的山魈之类，指责其“诈称圣贤，私通妇女，起水放火，抛掷砖石，引弄六畜”等等。但是，民间仍不屈不挠地将其当作财神崇拜，宋朝官府也认可其合法性，到13世纪上半叶，五通神（官方的称法是五显）在官方神仙体系中的地位不断提升，庙宇遍布全国各地，“祠庙寝广，香火之盛，几与道释神等。”

不过，元明之际发生了重大变化，这被万志英戏称为朱元璋的“宗教革命”。

朱元璋“宗教革命”是从大规模禁毁淫祠开始的，目标似乎就在五郎神。此后的明廷官员，沿着太祖指示的方向一路推进，在东南地方发动了一拨又一拨的五郎神“斩首”运动。其中比较严重的一次，是15世纪40年代苏州知府李从智的毁神运动，不过，他本人不久便暴毙身亡，这当然被解释为五郎神的报复。但官府行动并未中止，此后，1488年常熟知县毁了上百座神庙，1520年松江官府也发动了类似行动……只是，一切运动似乎都有着五分钟热度的特征。至隆庆开海时，这种打压慢慢缓解，而五郎神虽历经压制，江南的地盘他还是牢牢地掌握着。

到了清代，官府对五通神（清时惯称五通神）的打压更加严厉。1685年，由江苏巡抚汤斌首发，到1686年时，这场行动就变成全国性质的了，江南地方凡五通神庙几乎尽数摧毁。1686年是甲子年，那一年发生大瘟疫，民间的说法仍是五通神报复、五猖鬼作乱。但也有传闻，说是用背面有“福”字的康熙铜钱就可以镇祟。是耶非耶，就很难考证了。

五通神

南北财神大比拼

在打击五通神的同时，汤斌奉命将关公塞到五通神庙去。自此，南北财神大战的好戏开始上演。

在这场跨越宋元明清、长达五百年的神人大战中，清廷的“胜利”与其加封战神关公有关。我们知道，三国、六朝、唐乃至北宋前期都没有对关羽的国家祭祀，直到宋徽宗时才开始封其为忠惠公——一个级别小小的神。大观二年倒是加封为武安王了，但此后关公的神位也一直在“王”这一级徘徊，而且还是县级级别的（湖北当阳）。

那时，关公的名声尔尔，地位自然也难高。正史比如陈寿的《三国志》，其对关羽的评价就颇低，说其“刚而自矜”“以短取败”。而在旧属东吴的江南一带，当地百姓就更没有好脸色，他们甚至编出民谣大加嘲讽。《宋史·乐记》记载，说有民谣唱道：“关背德，作嚣张。割我邑城，图不祥。称兵北伐，围樊、襄阳，嗟臂大于股，将受其殃。”

不过，到了明末，关公的运气来了。万历二十二年，道士张通元请封，关公得以进爵为帝；四十三年，又敕封为“三界伏魔大帝神威远镇天尊关圣帝君”（赵翼《陔馀丛考》）。到清顺治九年（1652），则敕封关羽为“忠义神武关圣大帝”，乾隆二十三年（1758），再次加封为“忠义神武灵佑关圣大帝”，并定下由太常寺春秋祭祀的规矩，还听任民间建庙崇祀。经过清政府的超级提拔，“关公”神位一路飙升，由公而王而帝而圣，尤其是这种兼圣兼帝的地位几乎都要超迈于孔老夫子之上。

显然，清廷知道民情不可过于违背，既要打压五通神，就不得不拿出个替代品来，百姓饭可以不吃，信仰却不可以全空，于是挑来挑去，把关羽捧上了财神的位置。不过，财神只是他的兼职，武神才是他的根本，宣称“我朝以武力取天下”的清廷看中的自然是他那身“过五关斩六将”的好功夫。这样，有了如此强势的官府站台，“有华人处就有关公”也就不足为怪了。

关公

“关背德”由此借助官府的声威，其权势也进入曾经的东吴地盘，南北财神似乎要由这位赳赳武夫统一天下了。不过，官府的胜利是表面的，仅限于靠农耕为食的北方，自由贸易的南方还是五郎神的天下。

比如，明代晚期（1611）的统计，北京的关公庙有20座（排在第二位的是观音庙，10座），没有一座五郎神庙；而南京的五郎神庙竟然有14座（仅次于19座的观音庙），不过关公庙也有5座。这个数据很有意思，一方面说明，朱元璋的“宗教革命”并未成功，另一方面也说明，财神各有各的地盘，北方是国家财神关公的辖地，而南方还是民间私神五郎的地盘。南方是南方，北方是北方。想以人力强行改变这种神力的版图，无论是武力赫赫的官府还是圣明齐天的天子，其实都显得力有不及。

到20世纪40年代，趋势就更为明显。当时嘉兴市的嘉善县统计，在580间祠庙（不包括佛寺道观）中，五圣庙就占了289间，在所有783间庙宇中（包括佛寺道观），五圣神塑像达1455尊。显然，在江南，五圣神（五通神）是一神独大了。

原因呢？正统的说法自然是农耕经济与商品经济的南北分界，不过百姓更相信这是神的事。官府虽然可以封神，但这样的神是没有神力的，只是木偶一尊，而真神自然应该有神通、会变化。官有政策计划，神有万千变化。当然，北方是关（官）公的天下，但南方仍旧是五郎神的江山；官府捧出个“战将”来，民间就对等捧出个“元帅”（赵公明）来。关公随从只区区二人，赵公明却带着四个部将——招财、纳珍、招宝、利市——财富都归赵公明这边统管，而且还有天尊、仙官的神位。不言而喻，究竟百姓会向谁顶礼烧香呢？

钱与银

其实，这番南北财神大战，不如称之为钱神与财神的战争更恰当。因为官府有官府的财神，严格说来应称之为钱神。在宋之前的晋代，某位叫鲁褒的文人，就曾写过一篇《钱神论》，说“钱之为体，有乾坤之像”之类。这尊有着“内方外圆”堂堂正正形象的钱神与我们这位歪歪邪邪的五郎神显然是大有区别的——形象的正邪区分，背后掩藏的其实是南与北的区分、官与民的区别、钱与银的区分。

至少在明清时期，“钱”与“银”区分还十分明显，且十分紧要。《春明梦余录》中有一句话很经典，足可载入中国经济思想史的高头讲章之中：

银产于地，人得而私之；钞者制于官，惟上得而增损之。

在当时的语境中，钞与钱属于同一个阵营，属于我们现在所理解的国家管控的货币。银却并非货币，而是具有准货币性质但可以自由流通、自由买卖的货物，这类货物包括金、银、珍、宝等等一切“值钱的”物品，但它不是钱，它具有财富的性质，却未被官方正式认可，尤其是未被纳入货币体系，而这“化外之地”却正是“财神”的管辖范围。

这个区分，用我们现在的说法，那就叫自由市场与国家垄断之间的区分——一条清晰的经济类型分界线。

从唐朝诗人们的作品中，仍可以看到这个分界线。韩愈《奏状》中就说“五岭买卖以银”，元稹也说“自岭以南以金银为货币”，张籍诗中有“海国战骑象，蛮州市用银”。这些，说明唐朝的“化外之地”——岭南地方，还相对自由。《宋史·仁宗纪》记载：“景佑二年，诏诸路岁输缗钱，福建二广以银”，这条记录也说明，宋朝地方当时上交国库的赋税通用的是钱，但允许福建两广地方用银替代，国家货币（缗钱）仍旧没有被岭南接受。

这一方面说明，当时的岭南还处在“化外之地”，另一方面也说明，当时的官府还具有一定程度的包容，允许“可得而私之”的银在经济生活中作为“非法货币”流通。到了明初，承续元代政策，一开始还是钱（铜钱）、银、钞三者并存，官府的控制并不严重，但此后朱元璋启动全面的国家主义革命，形势开始变得严峻起来。他禁止白银的自由开采与流通，甚至私藏者死罪，传说中的沈万山之死就因为这个。从经济史角度讲，这是国家主义对自由市场的挑战，但有意思的是，这种“钱”对“银”的战争，却是从与财神的斗法中启动的。可见，五通神故事的背后，隐藏的是自宋以来的中国人经济生活中的某种极为严重的冲突，只是大家不好明说。

所以，由一名战将掌握钱财确实符合“钱”字的本意（1818年出版的小说《镜花缘》说：“你看那钱字身旁两个戈字，若妄想亲近，自然要动干戈，闹出人命来。”），但它的暴力味道还是要略加掩饰才好，所以，标准的关公像总要文绉绉地拿上一本《春秋》装像。而五通神、五路神似乎就亲民得多：五路，东西南北中；五通，无处不到，无处不通（这倒是更符合古泉字的含义）。这显然是与官府对着干（朱元璋时期发行路票，凡略远距离的移动都需要官府允准）。不过，商业本来如此，有无相通的贸易本来如此，这就是“南通州，北通州，南北通州通南北，东当铺，西当铺，东西当铺当东西”的写实。

责任编辑：钟源

校对：张亮亮

唐冶片区购房指南

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一、片区介绍

唐冶片区，规划范围为北起胶济铁路，南至经十东路，西至绕城高速东环线，东至围子山，总用地面积21.40平方公里。城乡用地总面积2140.47公顷，其中建设用地面积1656.34公顷，城市建设用地面积1644.26公顷;非建设用地484.13公顷，占总用地22.62%，主要是水域、其它非建设用地(生态休闲用地)。片区主导功能为以文化创意、医疗康体、体育休闲等现代服务业为主导的宜业宜居的城市新区。

二、片区交通

唐冶片区的交通可以总结为“三横五纵”，经十路、世纪大道、飞跃大道、龙凤山路、唐冶西路、唐冶中路、唐冶东路、围子山路以及片区内的各条小路均已修建完成，片区内的交通状况对比目前在售的雪山和张马以及新东站片区都更加成熟和完善。

R2线目前正在修建，预计今年年底通车，R2线与马上投入建设的M3号在彭家庄站换乘，M3号线在唐冶片区除彭家庄站外还将设立程家庄、唐冶站以及唐冶南站，M3号线建成后，玖唐府和高铁城距离地铁的距离将会大大缩短。

三、商业配套

唐冶片区商业配套非常丰富，沿世纪大道两侧均为商业和产业的规划，有目前已经建设完成的首创奥特莱斯、玖唐府、高铁城已经龙湖景粼原著均有商业配建，此外唐冶的南侧鲁商凤凰广场已经基本建设完成，济南最大的麦当劳汽车穿梭餐厅已经确定设立在鲁商凤凰广场。贵和商业团队也将在鲁能泰山七号打造商业综合体。除以上提到的商业综合体外，产业集群的规划也非常多，例如浪潮产业园、银丰产业园等等。

在售项目：

下图为唐冶片区规划图，为了方便大家能够直观的感受唐冶片区目前的发展现状，我们将唐冶片区正在建设或者已经建设完成的项目在规划图中进行了标注，下面的规划图黄色为住宅用地、红色为商业用地、紫色为医疗用地，绿色为公园或绿化规划用地，从下图中我们可以明显的看出，唐冶片区的南部（世纪大道与经十路之间）已经基本建设完成，且住宅均已交付，目前仅剩两块住宅用地；唐冶中间部分（世纪大道与飞跃大道之间）目前住宅地块基本都是在售状态；唐冶北部（飞跃大道与工业北路之间）目前所有的业态均处于待开发状态。也就是说，唐冶片区从南向北发展到现在整个片区已经即将完成2/3的建设，未来几年唐冶的中部以及南部将趋于成熟，建设项目将集中在在唐冶片区的北部。

以上是整个片区的基本情况，下面我们将简单描述唐冶片区在售项目：

A：玖唐府

玖唐府是由中骏、龙湖、万科、金地、平安不动产五家开发商联合开发的项目，项目位置在世纪大道与龙凤山路交汇处的东北处；交通非常方便，世纪大道连接高新与章丘，龙凤山路连接工业北与经十路；学校目前尚未签约，项目交付后将划片入学，最近的学校为唐城小区的唐冶小学，唐冶小学为省实验教育集团代管学校；整个项目最为知名的是户型设计，目前在售的户型有128、145、160三种户型，户型图分别如下：

128的好楼层价格在15500左右，部分特价楼层13500左右，所剩房源不多，大户型的价格在15000+；全部为精装交付，精装标准比较高，包含全屋壁纸，但是改善型的大户型层高只有两米九，全部窗户为塑钢而不是很多刚需盘都已经用上的断桥铝实在是有点说不过去；项目交房时间一期为今年七月份交付，二期今年年底交付；交付后使用万科物业，物业值得信赖，绿化龙湖负责，也不错。

玖唐府主打的是品质，从起初入市的17000+的价格一直降价到现在，抛去成本，部分特价房源的性价比还不错，其实这些购房者都了解，大部分最终没有选择玖唐府的都是因为学校问题。

B：龙湖九里晴川

龙湖九里晴川的位置在鲁能泰山七号一期的正北侧，保利和唐悦色的正南侧，西侧紧邻龙凤山路，北侧近飞跃大道，距离R2线彭家庄站2.2公里；项目小学签约山东省实验学校兴元小学，与鲁能泰山七号为同一所小学；项目共分为两种产品，高层、小高和叠拼，目前在售的户型有小高层121、127两种户型和叠拼169、256、296、298、330五种户型，户型图分别如下：

九里晴川的高层中有几栋安置房，具体安置的对象目前没有查到，高层的公摊也非常大，楼间距并不大，小高层楼间距只有不到四十米，地上203个车位，是值得大家注意的，另外简装修的标准也就不需要期待了，不过龙湖的叠墅区绿化肯定是不错的，这个盘更加建议大家选择叠墅而不是住宅。

目前小高层的售价在13000左右，叠拼均价在20000左右。

C:鲁能泰山七号三期

鲁能泰山七号三期的位置在飞跃大道和唐冶中路交互处的西南侧；交通便捷性还不错，5分钟可以到达R2线彭家庄站；小学已经签约省实验学校兴元小学，初中直升绿地城的历城二中教育集团初中；从以往的交付来看，小区内部绿化和品质都不错；目前在售的户型有：96、108、116、128、140五种户型，户型图分别如下：

鲁能泰山七号三期分为东西两个地块，西地块的容积率为2.4，全部为精装交付，价格约1.5万+；东地块容积率为2.7，全部为毛坯交付，户型只有96、108、116、128四种户型；140的户型仅存在于三期东地块的精装洋房中，价格范围15500-17000；鲁能的精装也不错，全屋壁纸，断桥铝窗、新风系统；户型设计也不错，116的户型南北都有半封闭阳台；只不过鲁能的物业确实差点意思，鲁能领秀城就有业主要求换物业的事情；项目交付时间为2021年的6月份。

前两天刚开盘了毛坯产品，开盘价格相对宣传价格要高，性价比高的房源很少，有意向的可以关注一下价格合适的房源，那些96户型单价超过13000的简直太离谱。

D：高铁城

高铁城并不离高铁站近，之所以叫高铁城是因为这个项目是由铁投和蓝绿双城共建的项目。高铁城的位置在世纪大道与唐冶东路交互处的东北侧，首创奥特莱斯的东临；项目南侧临世纪大道，交通比较方便，唐冶内部道路规划的还不错，项目距离R2线彭家庄站距离约1.75公里左右；高铁城项目与历城二中教育集团完成小学签约，但是学校尚未开始建设；很多关注唐冶房子的人都了解，高铁城算得上唐冶片区小高层产品中的品质的标杆，全部3米层高，高层公摊24%左右，小高层公摊15-20%；高铁城在实体楼上均有样板间，小区内部也建成了示范区，绿化水准很高，实体样板间内的精装和窗户面积都不错，小区西侧的河道景观已经修建完成，整体的环境很好。项目在售的户型有94-103、119-132、128、146-153、177-179五种户型，户型图分别如下：

高铁城的交付时间算比较早的，2021年的5月份之前精装修就可以完整交付，去年开盘的时候项目所有的楼都已经基本封顶。项目交付后物业为绿城物业，绿城物业的口碑一直很好。

价格，高层103的户型总价在150万以内，房源很少，小高层户型价格都在15000+，对比周边的小高层，这个盘的品质性价比不错。

E：远洋天著春秋

远洋天著春秋的位置在世纪大道与围子山路交汇处北一公里路东；交通主要依靠围子山路和世纪大道，距离R2线彭家庄站2.5公里左右；目前学校尚未签约，但是按照距离来看，可能会划片到高铁城配建的学校；小区内部分成两部分，洋房区和别墅区，别墅区与洋房区之间有高达10米多的高差，并且别墅区的车需要经过洋房区进入车库，也就是洋房所在的部分并非为人车分流的设计，对于如此定位的社区来说多少有点尴尬。目前洋房和叠拼在售的户型分别有：118、133、143、320四种，户型图分别如下：

洋房全部为精装修交付，精装修标准一般，项目上宣传要提升装修标准，我觉得大家去看房子还是先量量样板间尺寸；另外远洋自持的亿家物业口碑一般，不知道能不能在济南提高一下；另外半封闭的阳台算一半面积，交付之后开发商并不会免费改成封闭的。

价格，洋房最近有部分特价133的优惠后192万，价格并不低，但是洋房的品质实属一般。

F：新城悦隽风华

提到新城悦隽风华，很多人可能会想起去年尴尬的首开，首开13000+，一路降价销售的去年年底的11500。

新城悦隽风华的位置在围子山路与兴元街交汇处，历城二中新校区东临。交通主要依靠围子山路，项目距离地铁R2线彭家庄站通行距离约2公里左右，目前尚未签约任何学校，虽然临近历城二中稼轩学校，但是想上稼轩还是得一样走流程，这一点一定要注意。小区内部楼间距足够，但是还是存在小部分居住公寓，新城已经在济南交付了几个项目，交付之后的绿化可以参考，但是新城的物业一般。目前在售的户型有102、118、131,131的户型设计非常好，户型图如下：

新城悦隽风华的价格在唐冶片区基本上是最低的，目前在售的价格12000左右。

G:万科翡翠山语

万科翡翠山语的位置在兴元街与围子山路交互处，历城二中新校区的正南侧；交通情况与新城悦隽风华的情况基本一致，距离R2线彭家庄站的距离为2公里左右，后期M3号线修建完成后，距离程家庄站的距离会近不少。项目尚未签约学校，交付之后为划片区上学；万科的项目在大众的印象中是一个靠谱的开发商，信任度给予万科在销售上很大的优势；万科翡翠山语项目分为叠拼、小高、高层，高低配的项目高层永远在最不好的位置上，精装修的品质在整个片区算中等，万科的物业品质和服务都非常好，目前在售的户型有高层的111和130，小高的108和110，以及部分叠拼别墅，户型图分别如下：

价格，小高层差不多的楼层售价大概在16000左右，叠拼的价格400万起，小高的价格确实稍微有些贵了。

H：龙湖·景粼原著

龙湖景粼原著的项目位置在世纪大道与围子山路交互处的东北侧，紧邻世纪大道，交通非常方便，对于该项目的业主群体来说公共交通和地铁并不是购房的主要影响因素，环境和产品是主要因素。围子山将打造成山体公园，自然环境和风水都不错；产品方面，180平的跃层公摊15%左右，四室的设计，面宽比很多项目的叠拼产品更大，户型图如下：

跃层的装户关系如下图：

别墅产品相比于周边的墅类从产品上也更加有竞争力，双拼、独门独院、挑高6.8米，功能间基本上都是开间大于进深是很多叠拼做不到的，户型图如下：

龙湖的物业的服务也是有口皆碑，价格方面，跃层300万起，别墅1100万起。

总结：

唐冶片区的住宅可以分为三类：

1、刚需毛坯，鲁能泰山七号三期毛坯与新城悦隽风华，价格上鲁能泰山七号更高一些，部分楼层性价比不错；鲁能泰山七号距离地铁更近，签约的省实验教育集团，教育方面更有确定性，绿化方面鲁能做的更好，鲁能位置更好，新城的物业并没有强太多，户型的选择上因人而异，鲁能单价上高出的这一点价格换来这么多优势，还是很值的。另外很多人可能会疑问为什么没有提到劝学里，虽然劝学里距离新城悦隽风华不远，但是劝学里是孙村片区的项目。

2、改善精装，唐冶片区的改善产品是竞争最激烈的。

玖唐府的位置最好但是没有签约的学校，部分成本压的比较低，改善型产品窗子还是塑钢材质，装修方面倒是采用了全屋壁纸；高铁城位置次之，品质很好，全部三米的层高，签约历城二中教育集团，项目西侧景观河已经修缮完成，项目内部的绿化档次非常高，可以实际体验，不过119的户型设计的一般；鲁能泰山七号的精装为高层和洋房，鲁能的品质相比前两个盘要稍微差一些，洋房的140平户型虽然不错，但是价格达到了16000+，鲁能的精装标准还不错；远洋天著春秋，洋房精装标准一般，价格并不低，另一方面是人车不分流，没有签约学校，而且与别墅之间存在高达十米的高差，对东户低楼层的视野形成非常大的影响，远洋的物业口碑也一般。万科翡翠山语，对于改善来说，小高的户型并不大，16000的精装单价，大户型在高层上，如果单纯是喜欢万科的品牌，那么玖唐府也是万科的物业，可能多花一点点就能买到位置和户型都更好的产品，另外一方面学校也未签约。

所以在改善型的选择上，优先建议的选择还是玖唐府和高铁城，如果需求是小面积的精装翡翠山语、高铁城、鲁能泰山七号都有合适的房源，远洋天著春秋每一个方面都比较一般，没有很突出的点。如果考虑上学的话，泰山七号和高铁城还是最好的选择。

3、墅类，墅类的选择如果资金不是问题，龙湖景粼原著毫无疑问是最好的选择，无论位置，环境都是最好的，另一方面，龙湖景粼原著的跃层产品设计的比很多叠拼都更好，墅类这一部分，下次放在济南东部叠拼合集里面讲。

以上就是唐冶片区的购房指南，感谢大家阅读。

历史文章：

楼盘详解-济南龙湖·龙誉城（龙湖神武首开）

楼盘详解-济南文旅城（万达文旅城、融创文旅城）

二环东路以东150万预算可以买到的房源

在二环东路以东的范围内，150万预算的选房范围可以总结为“飞跃大道以北，凤鸣路以东” ，由此我们就把选房的范围缩小到了雪山片区、唐冶片区、新东站片区以及孙村片区和郭店片区内，下面我们就根据片区一一介绍150万以内可以选择的房源。

雪山片区

雪山片区一直以来被大家称为是刚需盘的集中片区，但是从150万的可选房源里来看，雪山片区目前150万总预算能自由选择楼层的只有中新锦绣天地和星瀚城两个项目，其它的项目中预算内房源基本已经售罄。

中新国际城四期

中新国际城神秘的三期在卖与不卖之间卖完了，静悄悄的四期北区高层也卖光了，四期南区停工了，现在在预算只能能选择到的中新国际城四期只有127的一套顶楼，单价12100，总价153万左右，户型图如下：

中新国际城四期的位置不错，也远离了网友说的人生的终点，签约历城二中教育集团的历城二中义轩小学已经开学，幼儿园、初中距离都不远，融创的物业非常不错，绿化和质量也都可以，唯一的缺点是交房时间太晚，22年年底交房，另一方面是很多购房者还在等待中新国际城去年的精装价格。

金茂逸墅

金茂逸墅的位置在中新国际城的北侧，飞跃大道以北，雪山片区的最北侧，距离地铁的距离比中新国际城近不少，大约1.2公里左右，交房时间为21年年底，项目签约的洪家楼小学将山分校已经开学了，初中暂时未确定，不过遗憾的是目前总价150万的预算内能够选择的只有整个项目最北侧一排小高层的顶楼112户型，户型图如下：

最北侧的一排楼多多少少还是会受到铁路的影响，经常有粉丝提到置业顾问经常不负责任的告知客户项目北侧的铁路货运已经停运了，但实际上货运列车还在铁道上跑，大概是我年纪大眼花。

中新锦绣天地

中新锦绣天地目前在售的C01和C02地块的房源，中新锦绣天地与中新国际城的位置基本一致，150万预算内可以买到的户型非常多，102、105、109、115、121五个户型，交房时间为2021年10月份，小学初中签约了二中教育集团，距离地铁的距离约3公里左右。

锦绣天地目前最让人诟病的问题就是物业问题，每个人对于物业的要求标准不一样，现在项目已经有交付的多个地块，去看房子的时候可以到周边转转或者与业主交流一下物业的基本情况。

除了物业，小区内部的绿化以及入户大堂等方面比起周边产品来说也并不占优势，我们常常提到品质的好坏，品质包含的不仅仅是物业服务、绿化、质量等等，我们提到的品质会综合考虑到甚至门窗的面积设计以及层高和户型设计等等。

锦绣天地预算内可选择的户型图如下：

星瀚城

星瀚城的位置与金茂逸墅差不多，在金茂逸墅的东侧，中间相隔万科龙湖城市之光，星瀚城距离地铁的距离比金茂逸墅稍远，小学签约已经开学的洪家楼小学将山分校，初中暂时没有建成，预算内可以买到星瀚城最北侧的高层一号楼上的部分房源，户型有100和112平两种户型:

星瀚城小区内部的绿化不错，户型设计的很好，物业对比周边小区是劣势，另外高层的交房时间也有点晚，2022年的上半年交房很多人可能接受不了。如果预算真的能到150万的话尽量还是首付再努力三万，买星瀚城今年年底交房的小高层，户型更好，更舒适。

唐冶片区

唐冶片区发展的比较早，目前已经是道路和环境相对完善的片区了，整个片区的南部和中部基本上已经建设完成，目前150万预算内可以买到的小区并不多，房源可以自由选择的项目有泰山七号、和唐悦色、新城悦隽风华。

鲁能泰山七号毛坯

鲁能泰山七号之前一直以精装在售，高高在上的精装价格导致了泰山七号去年整个下半年的成交量微乎其微，终于在今年泰山七号将三期的东地块改为毛坯出售，好不容易做出来正确的选择，又被中介的提前宣传单价最高不超过12000带偏，毛坯首开情况并不是非常理想，说好的第二次开盘一直拖到了现在才开始认筹。

鲁能泰山七号唯一的缺点是物业和位置，但是位置又给泰山七号带来了400米距离的地铁优势，鲁能泰山七号的小学为省实验教育集团兴元小学，初中为历城二中教育集团学校，交房时间为2021年的6月底之前，150万预算内可以买到的户型有96、108、116三种户型，户型图分别如下：

新城悦隽风华

新城最近两年一波三折，新城悦隽风华是新城在唐冶片区的项目，从去年年底开始价格就已经降到低谷，新城悦隽风华距离地铁的距离不近、学校没有签约、物业比较普通，是一个中规中矩的盘，不过价格确实是吸引人的一点，11000左右的均价，150万预算内可以买到102和118的户型，户型图分别如下：

高铁城

高铁城是蓝绿双城代建的项目，整体的品质不错，即便是高层也是三米的层高，项目工地开放，周边环境不错，紧邻世纪大道和奥特莱斯，2021年5月份精装交付，项目的绿化标准比较高，完全人车分流，三层的入户大堂设计。

小学为签约的历城二中教育集团学校，由高铁城代建；初中由龙湖代建。项目距离地铁彭家庄站1.5公里，距离M3号线唐冶站1.0公里。

150万预算内可以买到高铁城高层103的户型，目前楼层只剩1-4层和顶楼，103的户型图如下：

神武片区龙湖龙誉城

龙湖在济南的大部分项目都比较火爆，龙湖龙誉城首开的价格虽然比宣传的时候高，但是还是取得了不错的业绩。

龙誉城学校签约历城二中教育集团，绿化率35%，龙湖的绿化品质不错，之前一直有人说绿化级别为P0级别，经过确认后龙誉城绿化级别与春江郦城一样为P1级别，对于这个价位的小区来说，该小区的绿化水准应该是数一数二的；另一方面龙湖物业的服务和口碑都很棒，遗憾的是神武片区暂时没有地铁规划，项目交房时间为2022年下半年。

150万预算可以买到龙誉城97、106、110、116四个户型，116户型比较勉强，户型图分别如下：

鲁商金茂悦府

鲁商金茂悦府是鲁商操盘挂名金茂悦系的一个项目，在项目没有开始之前，我们一直期待神武片区能够多一个像公园学府品质差不多的项目，但是直到规划公示，150+地上车位后期不停车根本就是扯淡，非人车分流，高层110的户型无论中间户和边户均不南北通透，这个项目能让人欣慰的就是金茂物业和已经签约历城二中教育集团的学校，其它的社区配套基本上都与龙湖龙誉城一致，好在两个项目户型差距比较大，很难形成直面竞争，项目交房时间为2022年上半年。

150万预算内可以买到110的高层户型，户型图如下：

王舍人片区

翰墨府

海信翰墨府其实是属于王舍人片区的项目，根本就没有所谓的高新北区，高新区都要合并到自贸区了，不知道下一步宣传会不会改成自贸北区，前两天绿弟因为造谣生事被罚的事不知道下一步会不会引起开发商在宣传上的警惕。

海信翰墨府的优势是低容积率，密度低，几乎没有居住公寓；距离地铁站的距离大约850米，之外并没有什么太大的优势，开盘价格对比周边的二手房一点优势都没有，海信的物业比较普通，学校大概率划片到恒大城的里仁学校，铁路的噪音影响确实存在，而且铁路的位置在小区的南侧。

项目交房时间为2022年四月底前，项目上对外释放的是2021年年底就可以交付，一切还是以合同为准。

150万预算可以买到95、105的户型，户型图分别如下：

蔚蓝之城

蔚蓝之城是中建东孚在张马片区全新开发的项目，目前尚未开盘，但是已经有非常多的客户在等待开盘，蔚蓝之城最大的优势是位置和交通，距离地铁站不到200米的距离，另一方面整个项目没有居住公寓；但是项目总会有缺点，地上车位147个，物业的水平与锦绣天地其实没有任何区别，绿化方面预估很难让人满意，最大的问题是公摊，小高层26%+的公摊很难让人接受。

图为98平样板间北卧室

150万预算大概率可以买到蔚蓝之城98、108、115三种户型，户型图分别如下：

凤凰首府

如果没有蔚蓝之城凤凰首府的位置在张马片区应该是最好的，现在来看，凤凰首府的位置应该是排在第二位，遗憾的是TOD模式带来的小组团和高商业配比带来了很多的底商。

项目内部的户型都设计的不错，无论小三室和小四室以及改善类的大户型，整个项目精装修交付，精装修标准中规中矩，交付时间为22年3月份，碧桂园的物业还可以，毕竟TOD模式对物业的要求会更高。

150万预算内可以买到凤凰首府的106、108两个户型，108平所在的楼栋为小高层，目前可选楼层基本以14层顶层和低楼层为主，而且公摊28%，虽然电梯入户，电梯厅可以自己使用，但毕竟不是套内面积；106平所在的楼栋为24层的高层，可选楼层比较丰富。

魅力之城

魅力之城的位置就不如前两位那么好了，但是这个项目最大的优势我们认为是万科的物业，记得有一次我们陪客户到售楼处，客户问置业顾问你们项目有什么优势，置业顾问说我们最大的优势是万科。不得不说万科在很多人的心中有些过于神化了，其实万科最厉害的除了物业和产品之外还有更厉害的现金流。

魅力之城的整体品质还是很不错的，万科物业，万科精装，2.5的容积率，户型不错，户型与凤凰首府类似，小部分底商，项目旁还有一条M4地铁线的规划，项目交付时间2022年4月。

150万预算可以买到精装103的户型，户型图如下：

公园学府

公园学府可以说是除了单元门之外，整体的品质在整个张马片区都数一数二的，施工细节、同层排水、带加湿除湿的新风系统以及金茂物业都是项目的亮点，M4号线在项目附近规划有站点；缺点也非常明显，位置太靠北，与片区内所有项目一样，没有签约学校。

150万预算可以买到109平的户型，户型图如下：

时代公馆

时代公馆价格不高，装修标准比起公园学府和魅力之城还是要逊色一些，交通相对来说比较方便，项目西侧紧邻幸福柳路，西侧的垃圾转运站对项目也会造成一定的影响，还好最近的价格比较低，否则几乎没有竞争力，从项目的销售情况上也能看出来大家对该项目的认可程度并不高。

150万预算可以买到时代公馆108和126的户型，户型图如下：

璟樾

璟樾这个项目属于张马片区中价格偏低的项目，每栋楼下都有底商，北地块包含一栋31层商业办公楼，对于物业的考验实在是太大了，然而正荣物业在尚未得到验证的情况下正荣就要离开济南了，小区内部的居住公寓比较多，另外所有楼栋都沿街，噪音也是需要考虑的，总之璟樾适合的是以相对更低的预算购房，而不是手持足够预算要在这个项目买个大的，我这样说可能还是会得罪一部分人，但是我希望大家住的舒服。

150万预算可以买到璟樾的100、115、128四种户型，户型图分别如下：

万科正荣天宸

天宸的位置与锦悦府类似，紧靠奥体中路北延线与开源中路，交通比较便利，项目的物业与精装均由万科负责，绿化率38%，小高层均价比较高，达到了14200左右，小高层的公摊都在20%以下，得房率比较高。

150万预算可以买到小高层105的户型与高层98、110的户型，户型图分别如下：

悦棠府

悦棠府与璟樾的开发公司其实是一个，位置靠北，品质完全是个未知数，除了价格上的优势几乎没有别的优势，150万的预算可以买到项目在售的所有户型，96、106、124，户型图如下：

除以上项目外，万象东方、荣盛华府、加州东部世界城，孙村片区的融创烯谷国际中心、劝学里、海信彩虹谷、碧桂园翡翠雅郡（原重汽翡翠雅郡）、龙湖春江彼岸、高新金茂墅都可以选择到不错的户型，甚至是可以买到在售的所有户型，在此，就不再一一展开了。

通过以上总结我们可以得出规律，唐冶和雪山目前的大部分房源的基础价格已经达到了总价170万以上，等到雪山的星瀚城高层售罄，中新锦绣天地的小户型在雪山片区可能就没有对手了。唐冶片区目前在售的大多数也都是改善项目，150万预算的最终购房落位还是张马片区的项目最为丰富。

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