【推荐】保利业绩暴雷地产绝无幸存者保利地产上市十年涨多少

好的，今天又来聊地产股了。保利上周发布了业绩快报，2022年实现营业总收入2811.11亿元，同比下降1.37%；归属于母公司股东的净利润183.03亿元，同比下降33.17%。营收基本维持住了，但利润大幅度下滑，业绩发布当晚很多人都在嘲讽，认为地产行业没有幸存者，央企也撑不下去。对于这份业绩公司的说法是受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响，营业利润及归属于上市公司股东的净利润均出现同比减少。市场是怎么看待的呢？周五保利收盘下跌1.41%，整日走势风平浪静，并未出现大的筹码交换和出逃。为什么市场对于这份成绩看起来比较平静呢？一方面自然是因为刺激政策不断，近半年来已经习以为常了，另一方面我们可以思考一下这份业绩到底传递了什么信息。

首先，营收数据还行，利润拉胯的主要是因为地产的结算周期。地产的营收大部分来自于合同负债，转结的一般是两年前的卖房账款，而两年前的项目对应的又是此前一两年的拿地。这么一推算保利在2022年的结算的是2020年左右的房款和18年左右的拿地，众所周知17-19年是近几年土地价格高峰，拿地价格平均上涨13.6%，而房价在这之后几年基本没涨，所以项目毛利率大幅下降。这就导致房企增收不增利，保利这两年的利润都不会太好看。此外还有土储减值、权益比例、合联营项目投资收益下滑等因素在，这些则主要归因于行业环境。

其次，市场反应平淡有这么几点因素，一是最近地产股中保利走势最差，多多少少有点Price in业绩的下滑预期了。二是今年在种种不利的环境下保利拿地量相对较大，央企估计也有任务在身，本身利润也很难做出来。再者去年业绩就这样了，今年业绩压力也会小很多。按去年前三季度来看如果业绩没啥变化的话今年的利润可能会大幅度倒退，但现在财报快报一出来，今年压力就小多了。这么思考一番后你会发现，保利发展在这份业绩出来后，市盈率涨到10倍，反而不算什么利空了。说巧也巧，万科去年也是在业绩不佳市盈率变成10倍后开始企稳的。因此客观来讲，保利的这份财报不算优秀但也合情合理，因此市场并没有什么特别的反应。

我们的市场有个现象，人人都恨地产股，为什么呢？因为房价高吗？可以作为一个理由，但是大家都是做投资的，能不能在股票上赚到钱最重要。我们可以发现在一个结构化的市场中，以地产为代表的金融蓝筹股走势跟成长赛道股几乎是完全相反的。2014年牛市中地产疯涨了一波，从第二年开始创业板连续熊了三年，此期间就有2017年头部地产股的再度爆发，上证50指数也在其带领下上涨了27%，创业板同年却下跌了9.81%。大家经常会有一种印象，就是市场喜欢拉金融股来掩护高波动中小票的出货，一拉银行地产证券的话小股票就会大跌。资金确实也是利用了结构性市场中此消彼长的特性，偏偏绝大多数散户喜欢买的都是成长股，赛道股，垃圾股和小票，那么自然对于它一涨自己手里的股票就跳水的地产股爱不起来。

2020-2021的牛市是以制造业成长股为核心的牛市，地产股在这期间股价惨淡，政策也受压制，成长股的投资者基数暴涨，投价值股的都成了被嘲讽对象。那么现在政策风向突变，再度强调房地产的经济核心地位，给与各种支持，反应到股市上就是去年年底头部地产股的爆发行情和创业板赛道股的不断跌破新低。大家都骂地产股没希望起不来，实际是不希望它能起来，也算是人之常情。

为什么在经济压力大的时候，我们国家总是喜欢用地产来拯救局面呢？因为房地产是一个流动性起决定作用的行业，疫情三年过去后，财政没钱，居民不花钱，只有银行里全都是钱，居民储蓄不断增长。在我国要让银行里的钱能出来流动最简单的方式是什么？自然还是房子，你赚了大钱之后第一件事儿是不是买房？只要这点没有改变，房地产的基本盘就一直在。而只要钱从银行出来了，那么一切行业的恢复就都好说了。

再多聊聊对于地产股的投资看法，我认为地产股的上限和下限都很低。目前房价总体呈现下降趋势已经一年有余，就连比内地还要疯狂的香港房市也有见顶态势，房企单靠房价上涨去获得高速增长的时代已经过去了，未来需要探索新的盈利模式。商业和物业都已经算老模式了，头部地产股如果不出新，那也就是赚一个稳定的股息和业绩回归的收益，长期年化10个点差不多了，上限低。但反过来，地产股的下限也很低。地产是经济支柱，是一切实体行业的核心，无论是处在上下游的水泥，原料，家具，家电行业，还是在资金体系中关系密切的银行，保险，再到更广阔的消费行业，其景气度都跟地产息息相关。

你说白酒，免税，或者基础消费跟地产有什么关系？在我国，地产的职能是藏富和蓄水，居民是否有钱消费、自己消费的动力如何，都是被地产牵制，地产一出问题，牵一发而动全身，影响的是整个国计民生。这也是为什么国家几乎是不计手段也要救地产，你不懂地产就等于不懂中国经济，盲目的仇恨地产并不会增加你的总体财富。国家现在大力发展制造业，未来经济重心要像实体制造业转移，但我问你，这需要不需要过程？搬进新家之前不住在旧房子里，睡大街吗难道？既然不可能大跃进式的增长，那国家就离不开地产的续命。

地产股的特征就是短期波动大但长期波动小，因此可以逢低适当布局，长线把它用作压舱石，短线做波段。这种长短线玩家都能参与的标的我真是不知道有什么可仇视的，希望大家有自己的思考，不要轻易被带节奏。今天就聊到这里，祝大家投资顺利。

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