【推荐】保利发展的生意经央企如何搞多元化中国保利集团公司李彬海老婆

Olivia 2025年03月01日 13:11 0

来源 | 影视剧《人世间》，保利文化联合出品的影视剧

文｜风马牛地产研究院·内容组

全文共 3996 字，预计阅读时间 6 分钟

21 世纪初，房地产市场开始繁荣发展时，有一句流行语，是业内人心目中房企品牌最大影响力、最高知名度的共识，那就是「招保万金」。招商地产、保利地产、万科地产、金地地产开启了一个房地产时代，不管是同行学习还是购房选择，大家都会第一时间关注这四家企业。

进入 2010 年后，接下来的十年，行业销售榜的前三甲几乎被恒大、碧桂园和万科占据，后面跟着融创。

然而，一场始于 2017 年的大调控，改变了整个行业格局，房企们或是大厦倾塌、或是摇摇欲坠、或是彻底躺平。

三十年地产风云，楼市跌宕，回头望去，

「招保万金」顺利在 2021 年销售额排行榜十强会师，

不论行业处在什么周期，他们都没有失去自己的位置。

其中，保利发展给人的印象尤为深刻，女性掌门人宋广菊用 28 年坚守，在男性主导的房地产行业闯出了属于自己的天地。并在 2018 年，把保利地产更名为保利发展，加大多元化业务投入，保利物业、保利商业齐头并进，养老、教育、酒店、公寓等业务发展迅猛。

前不久，保利发展新掌门刘平也相对乐观，表示要解放思想，打破惯性，实现「进三争一」。在百强房企已有 1/3 已经爆雷的情况下，保利发展要如何实现这个宏伟目标呢？

地产铁娘子，保利发展的宋广菊时代

保利发展的前身是保利地产，是由广州军区的军办企业转变而来。1992 年，在广州望星楼一间 20 多平的房间里，几位军人开启了创业征程。

32 岁的宋广菊是第七个来报到的，主要管办公室的活儿。出生于湖南的她 17 岁就投身军旅，担任过国防科工委 31 训练基地司令部宣传处干事、广州军区技术局参谋。

白手起家的保利地产几乎什么都没有，只有保利集团拨来的 12 万元开办费。

保利地产的第一桶金并不是靠做房地产赚来的，而是靠做钢材贸易

，从苏俄进口钢材，再转卖给省供销社，中间商赚差价。

虽然没钱，但保利地产把部队的铁腕作风融入企业管理中，靠着极强的执行力，通宵达旦跑销售，用两个月时间卖掉钢材。赚来的这 900 万，就是保利地产的启动资金。

有了启动资金，保利地产迅速回归主业，于 1995 年参与首个旧厂改造项目保利红棉花园，确定向房地产发展的定位。2002 年，公司成功改制为股份有限公司，实施以广州为中心向全国延伸布局的战略转型。保利地产在股份制改革后发展突飞猛进，创建了保利香槟、保利花园等诸多商品房项目，并于 2009 年全国化战略布局逐渐成型，稳居业内龙头地位。

宋广菊也在保利地产发展的过程中快速成长，股份制改革时被提拔为总经理，2010 年从李彬海手中接任董事长，成为地产为数不多的，具备行业话语权的女掌门之一。

在充满钢筋混凝土的房地产行业，宋广菊从未输给过男性，还表现出比男性还要强烈的原则和坚定。她说过一段大实话：

地产行业从立项到交楼，起码要跟政府近 80 个部门打交道。一个大盘做下来，在体力、脑力消耗上，与打一场海陆空全面进攻的长期战役没什么两样。

部队走出来的她得出经验：还是军人适合搞地产。

据说，入职保利地产的新人都会进行军事训练及野外拓展训练，为其埋下坚毅的种子，他们在协调作战、战略规划、决策能力等方面有自己的独到优势。

正式迎来宋广菊时代后，她许下目标：3-5 年内「再造一个保利地产」。乘着房地产火热的东风，保利地产成为继万科之后第二家跻身千亿俱乐部的房企。2012 年，保利地产站在了行业前三的位置。

热衷多元化发展的保利集团和保利发展

2013 年，国资委对央企下达了降负债的相关要求，也是这一年，保利发展与前三再无缘分。宋广菊在规模发展的同时，完成了降负债的目标，从 2012 年净负债 126% 降到退任时的 56.55%。

戴着镣铐跳舞，很多人眼中，央企意味着效率低下，但在宋广菊带领下的保利地产却不同，对未来发展有不少具体构思。

2015 年，宋广菊在微博上发消息：保利是个 P，为保利发展的「5P 战略」预热。「5P」是指象征 Peiban（陪伴）的养老地产、代表 Promise（承诺）的全生命周期绿色建筑、成为业主好 Partner（拍档）的社区 O2O、让便捷生活瞬达的 Ploy APP、在国际舞台上充满 Power（力量）的海外地产。

保利地产在 2016 年提出「一主两翼」发展战略，即以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼。2018 年，更名保利发展，形成以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为翼的「一主两翼」业务版块布局。

这与集团母公司的做法如出一辙，当年保利集团为了企业迅速摆脱窘境、获得利润，选择了房地产作为主业，而

为了自身长远发展，还将目光投向了发展前景广阔的文化产业、抓住了民爆行业开发的发展机遇

，形成以国际贸易、房地产开发、轻工领域研发和工程服务、工艺原材料及产品经营服务、文化艺术经营、民用爆炸物品产销及服务、信息与通信技术、金融为主业的发展格局。

依托庞大的主业基础和央企优势，母公司保利集团的涉房多元化业务一般归集到保利发展，比如，保利剧院入驻保利大厦，保利艺术博物馆也位于保利大厦内，而重组的中航地产带来的文旅地产也由保利发展接手。

保利发展确实在多元业务上依旧是有不少成绩。2019 年保利物业上市，2022 上半年收入约 64.49 亿元，在管面积 5.23 亿平方米；2022 年上半年商业板块开业购物中心 34 个；酒店管理已开业酒店、会议中心 22 个；公寓板块开业及筹开项目 49 个；养老服务板块打造「和熹会」品牌等行业标杆……

但一切都在宋广菊退任后戛然而止，保利没有完成重回前三的豪言壮志，其主导的多元发展也依旧需后来者为其接棒。

2021 年 7 月 29 日，61 岁的宋广菊带着小遗憾正式退休。

集团内斗升级和动荡的中海

宋广菊退休后，接任者是刘平。而宋广菊定下的带领保利发展「重回前三」、实现多元化转型等目标将落在了刘平的肩上。

在地产新形势下，保利发展「下一轮冲锋、下一轮更深水区的变革转型」又该如何书写？这是摆在新任保利发展掌门人刘平面前的战略课题。以保利为代表的央企经营思路基本以稳健为主，在规模扩张上可能不如民营企业激进，所以在土地战略、投资战略、财务战略和人才战略方面做了以下排布：

①土地战略：发挥央企优势多元化拿地

从过去几年的发展看，保利发展能够在规模上排名前列、且保持较快的增速，主要是央企具备先天的融资优势，而拿地方式较为多元，使用重组、收并购等手段拓展土地储备规模。不过，国企整合及混改仍存在推进缓慢、难点多等问题。

在城市分化加剧的背景下，保利发展动态调整策略、收缩投资边界，以客户需求为导向，在不确定的市场中挖掘确定性的机会。2022 上半年，一二线城市和 38 个核心城市投资金额占比分别为 85% 和 90%，同比分别提升 16 和 14 个百分点，且资源全部位于市场有效边界内。

保利发展对政策及土地市场的敏感程度较高，且城市布局方面较为均衡，能够有效降低市场风险。

②投资战略：基于和者筑善的多元化组合

保利发展并没有离开地产主业，而是

采用多元化组合的投资战略，以商品住宅为主，以物业管理和商业地产为辅

，基于和者筑善的品牌理念，区分标准化产品和差异化产品，适度开发与文化、旅游和养老相关的产业。

从产品构成看，保利物业致力于全业态管理，形成以社区居住物业服务为核心，以全域化管理、城市服务为引领的综合服务能力；保利商旅在消费服务领域形成了时光里、保利广场等产品体系，在酒店领域打造了诺雅、雅途、郡雅、悦雅在内的多个品牌系列；养老服务板块打造和熹会品牌等行业标杆；在产业运营领域，承担武汉军运会、西安全运会等大型赛事服务；同时，福祉展、老博会等大型品牌展会也成为会展行业标杆。

从投资项目的区域分布看，一二线城市仍是保利发展的首选细分市场，这些城市长期积累了丰富的经济资源，人口吸引力强，土地又格外稀缺。同时，在市场下行阶段，保利发展也采取了严控商办及自持物业规模，持续提升拓展质量的措施。

③财务战略：不动产金融三马齐驱

在负债水平较高的 2012 年，高负债也没有成为限制其融资的阻碍，这与保利集团旗下的保利财务公司给与重大的资金担保支援有关。

之后，保利发展的融资方式更加多样：银行贷款方面，国有银行及众多股份制银行都是保利发展的合作对象；公司债券方面，保利发展凭借自身综合实力走出国门，发行了公司债和中期票据。

此外，为扩大融资渠道，给主业和多元化业务保驾护航，促进地产与金融的协同发展，保利发展旗下目前已拥有信保基金、保利资本和太平保利三架马车，并驾齐驱。

保利发展与保利投资、中金合资成立保利资本，主要从事私募股权投资，并取得私募牌照。保利资本是公司布局产业投资的重要资本平台，通过并购基金、资产证券化、产业基金等方式，以实现主业及上下游关联产业的融合。截至 2021 年 12 月，公司累计管理规模近 600 亿元，累计投资项目超 130 个。

地产基金项目已实现五大城市群核心区域全覆盖，而 PE 基金项目已覆盖新零售、智能家居及社区、产业园运营、新能源、文化教育、环保、共享经济及科技创新等新兴产业，截至目前，已落地商汤科技、第四范式、柔宇科技、大界机器人、云建信、江行智能、大势智慧等一大批投资项目。

④人才战略：新一轮组织变革与升级

在内部管理方面，为适应行业新阶段下对企业治理更高的要求，保利发展也对组织架构和管理机制进行了调整和完善。

去年年底，保利调整了总部组织架构，调整后，总部中心多了两个部门：地产管理中心和产业管理中心。原先与房地产开发相关的成本、运营等职能，都并入了新设立的地产管理中心。

2022 年初，保利又公布了新一轮的组织调整计划：成立广东、华东区域共享中心筹备工作组，进一步加强核心竞争力，保利发展将进一步优化产品竞争力、推动产品标准化。

与组织变革配套的，还有人才的大流动。一方面提拔十多位 80 后总经理，大胆使用年轻干部，新人新思维，激发新活力；另一方面则推动一线董事长总经理回总部，升级总部架构，加强总部的战略统筹能力，从而更好的赋能业务。