城市更新基金最终还得靠银行！-拿地基金

最近城市更新的推进已经逐步进入正轨，正规的项目推进的如火如荼，而走歪门邪道的似乎也没闲着，好多城市更新项目还是沿用了政府直接或间接未来支付投资回报的方式用于社会资本的投资补偿，从而形成政府中长期支出责任造成的政府隐性债务。而城市更新基金作为一种特定目的的基金也被很多地方政府提出应用，虽然近期中国基金业协会推出不动产私募投资基金的备案指引，程序复杂要求很高，但实际上城市更新的基金可以涵盖掉不动产私募投资基金的投资范畴，甚至更灵活，那为什么大家要舍近求远选择备案不动产私募投资基金呢？所以设立城市更新基金替代不动产私募投资基金应该是一定时期内的必然产物。

老张理想的城市更新基金投资参与人有商业及住宅不动产开发商、建筑施工投资商以及金融机构等等，但实际上老张发现除了金融机构是为了赚取投资收益之外，其他参与者都或多或少有着其他目的，比如房地产开发商想通过参与基金从而更好的更容易获得开发项目，建筑施工企业参与基金是为了更容易的获得项目的施工资格，但问题是目前还无法把参与基金和开发拿地及施工工程获取直接挂钩，因此这两类基金投资人参与基金的热情不算太高，只有金融机构热衷于此，因为不仅可以参与基金赚取股权投资的钱，还可以带动后续信贷投放、中间业务收入等来源，总之就是很赚钱。因此目前看最好的城市更新基金的投资结构就是两类，即代表本级政府出资的国有公司和金融机构了。比如最近建信信托与广州金融合作设立的广州城市更新股权投资基金，具体如下：

2023年3月23日下午，广州城市更新高质量发展签约活动在建设银行广东省分行举行，

广州金控集团与建信信托有限责任公司签署战略合作协议

，拟组建规模为1000亿元城市更新股权投资基金。首期200亿元城市更新基金，以

股权投资方式

强力支持

三旧改造、产业园区、保障性租赁住房、土地整理及基础设施等城市更

新重点项目，为广州城市更新项目提供全流程的金融产品、金融服务支持，助力广州在高质量发展上走在前列。

中国建设银行广东省分行将配套提供一级拆迁阶段、复建阶段和二级融资区建设阶段的项目授信，实现一二级联动的城市更新创新融资模式

，形成投贷联动示范效应。

以上就是该基金设立签约仪式的新闻报道，看到之后老张一是为广州在城市更新股权基金创新方面点赞，另一方面老张对后续基金的设立及资金使用还是有一些担心的。首先就是这支广州城市更新股权投资基金它具体投资城市更新项目的身份是什么？也就是说不管由谁具体实施广州的某个城市更新项目，基金就会以股权方式介入，这点对基金的身份是存在疑虑的，因为毕竟基金投的是股权，相当于项目的股东之一，这个股东的引入及退出如何体现为市场化是老张最为关注的。老张认为基金应该属于社会资本，其投资到具体某个城市更新项目应该是市场化的，而不是只要缺乏股权融资，基金就可以直接上手。因此具体的城市更新项目引入基金应该以市场化的方式引入城市更新基金，尤其是城市更新项目的实施主体是需要以公开竞争方式确定的时候，城市更新基金更是需要作为联合体成员的一方进行参与，而不是行政化的随叫随到。第二方面就是基金的募资来源以及以股权方式的投资，本项目基金的投资方之一是建信信托，信托本身就是个通道，我相信建信信托肯定不会傻到用其自有资金投资，那应该就会以集合信托投资资管产品的方式参与基金，那参与信托的投资人一定要清楚这是投资股权的，没有固定回报，也无法承诺收益，而且投资期通常得和城市更新项目的期限相匹配（一般股权投资基金就是为了后续贷款配做资本金），因此该基金的投资人得清楚这个内容并同意，否则又是明股实债投资股权，从而撬动信贷融资，违反“债务性资金不得充当资本金”的规定。最后就是基金投向，老张发现里面包括土地整理等内容和拆迁，土地整理属于政府事权，无法授权政府以外主体，参与土地一级开发的条件也极为苛刻搞不好就是政府隐性债务，同时拆迁应该为协议搬迁，而且需要满足一定的条件（老张之前城市更新的文章描述过），这些都是需要仔细推敲的地方。同时从基金结构方面，应该是银行给了广州金融做了综合授信，同时估计广州金控也可能会做杠杆和结构化（具体没看到细节），只有这样银行系才会发起股权类的基金。虽然报道很美丽，但实际上还是很现实的，感兴趣的可以尝试设立推动一下城市更新的进程。

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